Por Maycon Klippel – A nova reforma tributária tem provocado uma verdadeira reviravolta no cenário dos aluguéis de imóveis no Brasil. Entendida por muitos como um esforço para modernizar e equilibrar a carga fiscal no país, a medida vem acompanhada de profundas mudanças que afetam tanto pessoas físicas quanto jurídicas, com efeitos que se espalham por todo o setor imobiliário.
De acordo com a análise do Capital Aberto, as novas regras visam reestruturar a forma como são tributadas as locações de imóveis. Para empresas e holdings imobiliárias, a inclusão de impostos estaduais, municipais e o novo regime do IVA Dual prometem elevar a carga tributária, anteriormente reduzida por benefícios fiscais no regime do lucro presumido. A medida, que no início apresentava uma alíquota reduzida de 7,95%, agora pode gerar custos adicionais que, somados aos demais tributos como IR, CSLL, PIS e Cofins, podem impactar duramente a rentabilidade dos negócios.
Enquanto o setor empresarial encara esse cenário com cautela, o impacto para os locadores pessoas físicas pode ser ainda mais severo. Segundo informações veiculadas pelo Valor Globo, os proprietários de imóveis poderão ver sua tributação aumentar significativamente, especialmente aqueles que possuem uma carteira mais diversificada ou cujas receitas ultrapassam determinados limites anuais. Com a introdução de novos tributos, além da já conhecida tabela progressiva do Imposto de Renda, a tributação total pode atingir índices que rondam os 36% em alguns casos, pressionando os financiamentos e o repasse de custos aos inquilinos.
Para as empresas e holdings imobiliárias, que tradicionalmente operavam com benefícios fiscais no regime do lucro presumido – pagando apenas impostos federais como IRPJ, CSLL, PIS e Cofins – a tributação passará a incluir também impostos estaduais e municipais, com o novo IVA Dual. Enquanto a alíquota anterior girava em torno de 3,65% sobre os tributos do consumo, o desconto previsto de 70% sobre a alíquota base (estimada em 28%) deve elevar o percentual efetivo para cerca de 8,4%, sem contar os tributos sobre a renda. Especialistas alertam para uma carga total, que hoje gira em torno de 14,53%, podendo ultrapassar 18% ou 20%, dependendo dos ajustes e da sistemática de créditos aplicados.
Para as pessoas físicas que aluguem imóveis, o impacto da reforma pode ser ainda mais dramático. Além do Imposto de Renda (IR), que varia de 7,5% a 27,5%, haverá a inclusão do IBS e da CBS para determinados casos. Se o locador, por exemplo, tiver alugado mais de três imóveis ou alcançado uma receita anual superior a R$ 240 mil no ano anterior, ou ainda, se a renda de aluguel atingir mais de R$ 288 mil no ano corrente, a tributação total poderá chegar a patamares próximos de 36%. Essa mudança afeta sobremaneira o cálculo das dívidas fiscais e pode demandar uma revisão minuciosa dos contratos para tentar repassar parte do aumento da carga para os inquilinos.
Já o portal E Investidor, do Estadão, destaca que os efeitos da reforma tributária podem reverberar em toda a cadeia do mercado imobiliário. Especialistas alertam que a elevação dos tributos – sem a devida compensação através de créditos ou regimes especiais como a não-cumulatividade – pode levar a uma contenção nos investimentos, afetando desde o financiamento de novos empreendimentos até o próprio dinamismo do mercado de locação de imóveis. Nesse contexto, tanto inquilinos quanto investidores devem se preparar para um ambiente de incertezas, onde o repasse dos aumentos de custos pode dificultar o acesso à moradia e a rentabilidade dos investimentos.
Em meio a esse cenário desafiador, a reforma tributária se mostra como um divisor de águas no setor imobiliário, exigindo adaptações por parte de todas as partes envolvidas. Empresários e investidores terão que repensar estratégias para mitigar os impactos dos novos encargos, enquanto locadores pessoas físicas precisam reevaluar seus contratos de locação para evitar surpresas na hora da declaração de impostos.
A transformação fiscal promete, a longo prazo, criar um sistema mais equilibrado e transparente. Contudo, os efeitos imediatos já provocam um reordenamento do mercado, onde a importância do planejamento tributário e da formalização dos contratos torna-se ainda mais evidente. Resta saber se o novo regime conseguirá, de fato, estimular um ambiente mais justo e dinâmico para o setor imobiliário ou se os reajustes necessários acabarão colocando desafios extras para um mercado já tradicionalmente complexo.
